Końcówka 2019/początek 2020 to bijące rekordy transakcje na rynku mieszkaniowym. Powoli ceny mieszkań zaczęły sięgać tych z 2008 roku. Lecz po pierwsze siła zakupowa Polaków była zdecydowanie większa niż w przed dniu poprzedniego kryzysu (w 2008r. cena mieszkania równa była 180 średnim pensjom, dziś to zaledwie 101). Po drugie rynek polski był dobrym miejscem lokacji kapitału dla inwestorów z zagranicy. W konsekwencji deweloperzy budowali rekordową liczbę mieszkań – ciągle jednak ceny były niższe niż na Słowacji, Łotwie, czy w Czechach. Mieszkania sprzedawały się zaraz po uzyskaniu pozwoleń na budowę, gdy osiedle było tylko na projekcie, a klienci już rezerwowali nieruchomości. W efekcie sama dynamika wzrostu cen mieszkań w Polsce była najszybsza w Europie – nasz rynek był rozgrzany do czerwoności, i nagle się zatrzymał… a w zasadzie spowolnił. 

Dziś jedni obserwują i zastanawiają się co zrobić, gdy inni rezygnują z zakupów wychodząc z założenia, że lepiej mieć płynne środki finansowe do uruchomienia w każdej chwili, a jeszcze inni przyspieszyli z zakupami bojąc się hiperinflacji. Ci co zostawiają sobie gotówkę muszą liczyć się z ryzykiem zapowiadanej przez wielu ekspertów deprecjacji pieniądza. Jednym słowem  można się spodziewać, że na rynku będzie trwał ruch…

Kupił! Sprzedał! 

Geneza każdego kryzysu jaki do tej pory przeszedł świat wskazuje, że to nieruchomości obok szalejących innych branż stanowią stabilną lokatę kapitału. Były od zarania dziejów i są dalej. Stanowią zabezpieczenie w sytuacji hiper-inflacji. Z tym, że warto pomyśleć o inwestycji w mieszkania w inny sposób niż jeszcze kilka miesięcy temu. Dziś jest to lokata długoterminowa z przewidywaniem zysku po kilku latach, ew. z założeniem (co może nie mieć miejsca), że na sprzedaż mieszkania po spodziewanej wyższej cenie trzeba będzie dłużej zaczekać.  Co ważne jest to też czas, który przyniesie okazje, które w sposób oczywisty pojawią się w trakcie spowolnienia gospodarki i problemów w jakich znaleźli się klienci. Jednocześnie warto zwrócić uwagę, że osłabiająca się złotówka ściąga uwagę inwestorów z zagranicy – można się spodziewać, że chętniej wejdą w inwestycje nieruchomościowe tu niż na innych rynkach. 

Kolejnym faktorem rzucającym pozytywne światło na inwestycje mieszkaniowe i kondycje tej branży jest fakt, że prawie trzy czwarte mieszkań było kupowanych za gotówkę, a nie na kredyt (dane z rap. AMRON-SARFiN 4/2019). Zatem Ci co mogą przeczekają i będą czerpać korzyści z najmu, z którego Polacy nauczyli się korzystać. A nie ulega wątpliwości, że inwestycja w mieszkanie daje możliwość pasywnego dochodu, którego nie ma przy wielu innych projektach. Dodatkowo na wynajmie można było zarobić więcej, niż na lokatach bankowych. Rynek nieruchomości oferuje zróżnicowane modele inwestycyjne dla Klientów o niewielkich wolnych środkach. Tego modelu może w łatwy sposób nauczyć się każdy, tu nie ma wyszukanej filozofii. To ta łatwość powoduje, że prościej kupić apartament na wynajem, jeden czy kilka, zainwestować w małe czy duże osiedle, niż grać na giełdzie, czy obracać walutami. A tym bardziej wchodzić w inwestycje w spółki. Rynek nieruchomościowy oferuje stabilne zabezpieczenie, z jednoczesną możliwością uzyskania pasywnego dochodu. To się nie zmieni. 

Pod pachę z doradcą kredytowym

Kryzys i zatrzymanie biznesów = zwiększenie bezrobocia, plus uruchomienie zabezpieczeń postawionych na hipotekach. Zatem warto zaprzyjaźnić się z doradcami kredytowymi, którzy znając sytuację swoich klientów zaczną w pierwszej linii pozyskiwać informację o nadarzających się okazjach. Na wygranej pozycji będą Ci co mogą szybko uwolnić środki i podjąć decyzję o zakupie nieruchomości. Uaktywnią się flipperzy, którzy ekspresowo będą mogli nabyć nieruchomości, a następnie po niedługim czasie ją sprzedać. Jeszcze kilka lat temu takie operacje były wyjątkiem, dziś się nauczyliśmy jak można budować biznes bazujący na tego typu modelu. 

Zwiększenie bezrobocia to też szansa dla developerów, którzy borykali się z bardzo wysokimi kosztami budowy i brakiem dostępności pracowników. Będą wykupować rozpoczęte inwestycje od tych co przecenili swoje zasoby i nie składa się im model biznesowy, a jednocześnie wykończenie projektu po przejęciu można się spodziewać, że będzie dużo tańsze niż na przełomie 2019/20 roku. 

Bystry i Spokojny

Reasumując pierwszą reakcją najprawdopodobniej będzie zmniejszony obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Przyhamowanie realizacji projektów developerskich może być wywołane wstrzymaniem finansowania lub zejściem ekip remontowych z frontu robót. To z kolei spowolni tempo przybywania nowych ofert na rynku pierwotnym, czasem może doprowadzić do konieczności sprzedania projektu deweloperskiego. A na taką okazję już niektórzy czekają. 

To wszystko powoduje, że cały system najmów krótko i długoterminowych, liczba projektów modeli inwestycyjnych dostępnych dla mało doświadczonych inwestorów i wreszcie pojawiające się okazje – w mojej ocenie po niedługim czasie zaowocują ponownymi decyzjami powrotu do rynku nieruchomości jako ciągle najbardziej stabilnej lokaty kapitału.

Autor: Dorota Sajewicz, CEO/founder CENTRE (reprezentującej inwestorów i spółki przy transakcjach pozyskania kapitału, lub ich kupna/sprzedaży)